Chi accende un mutuo non vede l’ora di liberarsi il prima possibile del pagamento delle tanto agognate rate da versare mensilmente alla banca. Moltissime persone, infatti, una volta ottenuto il finanziamento, cercano dei sistemi vantaggiosi per risparmiare o migliorare la propria situazione bancaria.

Molti scelgono di cambiare le condizioni iniziali del mutuo, ad esempio passando da un tasso fisso a uno variabile, oppure di interrompere il rapporto con un istituto di credito a favore di un altro più conveniente.

Ad oggi, tutte le banche offrono soluzioni che possono essere più o meno vantaggiose a seconda delle novità del mercato, dei tassi e degli scenari economici. Le principali sono: la sostituzione, la surrogazione, la rinegoziazione, l’estinzione anticipata o parziale del mutuo.

Vediamoli nel dettaglio.

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La sostituzione implica la chiusura definitiva del vecchio contratto e la stipula di uno nuovo a seguito di una variazione dell’importo, del tasso, delle condizioni o dell’immobile ipotecato. Questa soluzione offre una grandissima flessibilità, ma porta con sé tutte le spese di un nuovo contratto di mutuo e l’addebito dell’eventuale penale di estinzione anticipata del vecchio contratto a carico del mutuatario.

La surrogazione offre la possibilità di cambiare banca sostituendo il contratto di mutuo con uno nuovo. I vincoli sono rappresentati solo dal divieto di modificare i soggetti coinvolti e l’importo del debito residuo. La surrogazione comporta diverse spese, incluse quelle notarili, che però la legge pone tutte a carico della nuova banca.

La rinegoziazione dà la possibilità al creditore e al debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo, senza ulteriori spese. Non è, dunque, necessario l’intervento di un notaio ma è sufficiente l’incontro della volontà della banca e di quella del mutuatario espresso in un documento che deve essere sottoscritto da entrambi. La rinegoziazione deve avvenire senza spese per il cliente e senza privare quest’ultimo delle eventuali agevolazioni fiscali.

Esistono due ulteriori opzioni che si distaccano come caratteristiche generali rispetto a quelle proposte fino ad ora ma che sono allo stesso tempo molto vantaggiose. Stiamo parlando dell’estinzione anticipata o parziale del mutuo. Sia nell’uno che nell’altro caso gli interessi e i tassi non possono variare ma vengono scelti per ridurre sensibilmente gli interessi da versare alla banca.

L’ estinzione anticipata del mutuo offre l’opportunità di estinguere tutto il mutuo. Andando a coprire e a pagare il debito mancante, si verserà solo la quota capitale residua al momento della chiusura e non gli interessi che sono stati calcolati nel piano di ammortamento.

Nel caso dell’estinzione parziale del mutuo, invece, non si estingue il mutuo ma si può versare alla banca un importo desiderato (anche del valore di 10.000 euro) che andrà ad abbassare la quota capitale del mutuo. Così facendo il piano di ammortamento verrà ricalcolato sulla base del capitale residuo riducendo gli interessi da versare all’istituto di credito.

E’ evidente che ognuna di queste soluzioni costituisce un’importante opportunità per chi intende modificare le proprie condizioni ma, ad oggi, la surroga è la soluzione più vantaggiosa rispetto a tutte quelle proposte proprio per via del fatto che è diventata una sostituzione di mutuo a costo zero pienamente operativa e disponibile per coloro che volessero ottenere migliori condizioni per il proprio mutuo.

I VANTAGGI DELLA SURROGA. Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si trasferisce il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso. L’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca a favore della quale essa costituisce garanzia.

Nei commi 450 e 451 della Legge Finanziaria del 2008 viene precisato che il mutuo deve essere trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la nuova banca senza applicare penali o oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione tra i due istituti di credito riducendo al minimo i tempi, gli adempimenti e i costi connessi.

Come già anticipato la surroga è applicabile solo per l’importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, il che non permette al debitore di ottenere importi di finanziamento aggiuntivi, se non tramite un mutuo di sostituzione, che farebbe perdere però le agevolazioni di costo previste per la surroga.

Se si vuole richiedere un finanziamento extra, alcuni istituti di credito offrono il mutuo di surroga a costo zero per il capitale residuo ed erogano un secondo mutuo di liquidità per il solo importo aggiuntivo necessario con costi più limitati rispetto al mutuo di sostituzione erogato per l’intero importo.

La surroga lascia piena libertà di scegliere i parametri del nuovo mutuo secondo le preferenze e la convenienza ricercata rispetto a quello vecchio. Si potrà quindi decidere se mantenere o cambiare il  tipo di tasso- passando ad esempio dal variabile al fisso e viceversa- e modificarne la durata. Si può decidere se accorciarla in modo da ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi, oppure allungandola per ridurre ulteriormente il peso della rata. Un altro vantaggio da non sottovalutare è che i mutui per la surroga applicano spesso spread più bassi di quelli applicati ai mutui più vecchi, i cui spread superano non di rado anche il 2%. Così, anche solo la diminuzione di spread ottenuta con il passaggio alla nuova banca permette di realizzare significative riduzioni di tasso e di rata.

Per quanto ultimamente la surroga sia stata utilizzata soprattutto per passare da un tasso di un tipo ad un altro, la convenienza resta anche per chi mantiene lo stesso tipo di tasso.
Va infine tenuto presente che, tramite la surroga, si passa alle nuove condizioni di mutuo complessivamente applicate dalla nuova banca. Molti istituti, infatti, hanno via via ridotto, se non completamente eliminato, anche le varie spese accessorie che si pagano periodicamente per il mutuo, tra cui spese di incasso rata e spese di assicurazione incendio e scoppio.
Grazie al nuovo mutuo di surroga si potrà così godere non solo della convenienza del nuovo tasso, ma anche dell’ulteriore risparmio ottenibile con le nuove spese minori di quelle che si pagavano con il vecchio mutuo.

CONSIGLI ED ESEMPI PRATICI. Per valutare quale tra queste opzioni si addice di più al vostro caso, occorre seguire alcune semplici regole.

Come prima cosa è necessario verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui). In secondo luogo, si dovrà ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva) e confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di diverse banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi.

E’ sempre consigliabile, se è possibile, usufruire dell’assistenza di un professionista indipendente, ad esempio un consulente creditizio o un mediatore finanziario, per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto. Queste figure professionali, avendo una profonda conoscenza di tutti gli istituti di credito, sono in grado di consigliare su vantaggi e svantaggi che si possono incontrare in una o un’altra banca.

Esistono anche diversi aspetti e i parametri da tenere sotto controllo per ottenere una valutazione complessiva degli effetti sulla convenienza del proprio mutuo o una eventuale sostituzione.

Euribor e Irs: a seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;

– lo spread: ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

– la durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo;

– le spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;

– l’importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse.

 

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