È meglio comprare o affittare una casa? Da sempre famiglie e giovani coppie si sono posti questa domanda che ancora oggi non trova una risposta certa.

Un recente studio inglese ha provato a trovare una soluzione utilizzando un algoritmo.

A risolverlo è stato Isaac C. Tabner, della divisione contabilità e finanza alla Management school dell’università di Stirling, il quale sostiene che, dal punto di vista strettamente matematico, l’affitto è più vantaggioso dell’acquisto.

Secondo Tabner  tempo e inflazione sono due fattori che possono determinare il successo dell’una o dell’altra operazione. Una deflazione dell’1% annuo, ad esempio, erode della metà il valore di acquisto di una casa in 45 anni. Al contrario un’inflazione del 2% annuo fa guadagnare in 28 anni il 50% del valore di acquisto al proprietario.

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Ecco il modello sviluppato da Tabner e che può essere adoperato come traccia per decidere quale sia l’investimento più conveniente.

Primo passo: definire le caratteristiche della casa.

Secondo: stabilire la durata del possesso e un ragionevole margine di errore.

Terzo: identificare quanto costi sia acquistare sia affittare la casa e calcolare il fitto imputato netto.

Quarto: identificare i limiti di convenienza.

Quinto: definire la propria attitudine al rischio e bilanciare la tolleranza al rischio con la convenienza.

Sesto: valutare la capacità di protezione dall’inflazione del capitale umano e delle condizioni di mercato.

Settimo: calcolare il rischio di un’inflazione sui prezzi immobiliari rispetto a una deflazione per un proprietario.

Ottavo: considerando i rischi di inflazione e deflazione e la leva finanziaria di una proprietà, determinare un prezzo ridotto appropriato.

A questo punto ci sono tutti gli elementi per calcolare il valore netto attuale della proprietà rispetto all’affitto e capire così che cosa convenga. Tabner elabora un complesso algoritmo per valutare il mercato immobiliare.

La conclusione, però, si riduce a una semplice sottrazione. Il minuendo è il valore attuale di tutti i flussi finanziari che entrano nelle tasche del proprietario. Di fatto, quando ha guadagnato comprando casa. Tabner lo calcola sommando quanto potrebbe ricavare in quel momento il proprietario da una vendita e il valore del fitto imputato (ossia dell’affitto per una casa con le stesse caratteristiche) nel periodo di possesso dell’abitazione. Il sottraendo è costituito da tutti i flussi in uscita per comprare una casa, ossia dalle spese. Il numero si ottiene sommando le spese di deposito, la spesa iniziale che non si affronta quando si affitta, i costi di acquisto (compresi quelli per le tasse, le prestazioni legali, i periti e la concessione del mutuo), il valore attuale del rimborso degli interessi sul mutuo nel periodo di proprietà e il valore attuale del rimborso degli effettivi costi del prestito bancario nel periodo di proprietà.

La differenza, nelle simulazioni di Tabner, è un numero bassissimo: 12mila dollari. Questo risultato equivale ai soldi “puliti” che il proprietario guadagnerebbe dal possesso della casa. E allora si domanda il professore: il gioco vale la candela? La casa è un investimento se restituisce 12mila dollari, e nemmeno sicuri? Per l’accademico inglese la domanda è retorica: nient’affatto, meglio l’affitto. E anche quando il risultato sembra più rincuorante, Tabner invita ad analizzare i costi da capo, peggiorando alcune variabili.

 Noi però vogliamo aggiungere tre aspetti importanti che lo scienziato non prende in considerazione.

Ossia, in età pensionabile la persona che vive in una casa in affitto sarà ancora in grado di sostentarsi e pagare l’affitto mensile con la sola pensione? La precarietà e l’incertezza dell’attuale mondo del lavoro non offrono certezze sul futuro dei lavoratori.

Secondo punto: la casa è ancora oggi uno strumento di investimento a tutti gli effetti. Infatti, se in  futuro il proprietario decidesse di rivenderla ne trarrà una rendita. Al contrario, i soldi utilizzati per pagare l’affitto non verranno recuperati in alcun modo.

Terzo e ultimo punto: i nostri connazionali italiani non sono dei risparmiatori e preferiscono optare per un investimento.. in Italia la casa è una ricchezza emotiva da lasciare in eredità ai figli.

Per queste ragioni il ragionamento dello scienziato è corretto ma non prendere in considerazione altre importanti variabili.

In questo momento i tassi d’interesse dei mutui sono ancora convenienti e il Crif ha calcolato che l’anno scorso lungo lo Stivale sono aumentate le richieste di mutui. Rispetto al 2015 le domande sono cresciute in dodici mesi del 13,3%, riportandosi quasi alla quota degli anni 2009-2010. Resta inferiore il taglio medio del prestito: 123.324 euro contro i 136mila degli anni pre-crisi.

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