La proposta d’acquisto è il primo passaggio contrattuale nell’iter di compravendita di un immobile.

In genere la proposta d’acquisto viene formalizzata su un format prestampato fornito dall’agenzia immobiliare che ha il mandato a vendere. Assieme alla proposta viene di solito consegnato al venditore un assegno per “bloccare l’affare” e per dimostrare la bontà delle intenzioni del potenziale acquirente.

 
La proposta ovviamente impegna solo quest’ultimo fino al termine temporale indicato. Impegna anche il venditore nel momento in cui questa viene accettata (in forma scritta). È consigliabile stabilire un tempo breve per la validità della proposta (ad esempio una settimana). In modo da non rimanere vincolati troppo a lungo e non dare la possibilità al venditore di giocare al rialzo con altre persone interessate all’immobile.

Qual è il contenuto standard di una proposta d’acquisto?

Una proposta d’acquisto standard deve contenere:

– la generalità del proponente e del destinatario di una proposta;

 – indicazioni del diritto e dell’aliquota di questo diritto che si propone di compravendere e dell’immobile oggetto di tale diritto, specificandone i dati catastali e le ragioni di coerenza con gli immobili limitrofi, allo scopo di evitare ogni certezza riguardo all’individuazione del bene in questione e, quindi, di scongiurare l’evenienza di divergenze interpretative circa la definizione dell’esatto oggetto del contratto;

il prezzo proposto per la compravendita con la precisazione dei termini e delle modalità di pagamento; deve, inoltre, essere specificato se il prezzo proposto sia stato determinato “a corpo”, ovvero un importo forfettario, oppure “ a misura”, ovvero un prezzo calcolato sulla base delle dimensioni del bene compravenduto: ad esempio, 5 mila euro per ogni mq di superficie dell’immobile.

l’indicazione dello “stato di fatto”, ad esempio se l’appartamento ha impianti a norma, e lo “stato di diritto”, un immobile attualmente in locazione, in relazione al quale il proponente si dichiara disposto a concludere l’affare: qualora infatti nella proposta non vi siano particolari precisazioni sul punto, si deve ritenere che proponente acquirente intenda acquistare l’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”;

 – l’indicazione di eventuali termini, in particolar modo, del termine di efficacia della proposta, del termine entro il quale il rogito notarile debba essere stipulato, del termine di consegna del bene compravenduto, oppure condizioni ai quali il proponente intenda subordinare la sua iniziativa. Si pensi al caso che il proponente formuli la sua proposta, specificando che il destinatario potrà accettarla entro il termine di 3 mesi, dopodiché la proposta stessa si intenderà venuta meno; oppure si pensi al proponente che intenda acquistare l’immobile libero da ogni ipoteca e che quindi subordini l’efficacia della sua proposta alla cancellazione di un’ipoteca sull’immobile a carico del proprietario potenziale venditore;

l’indicazione della data di formazione della proposta: questa indicazione è necessaria ad esempio per stabilire la durata dell’efficacia della proposta, qualora essa sia dichiarata valevole per un certo periodo di tempo ( es. 3 mesi dalla sua emissione);

– la sottoscrizione del proponente, senza la quale il documento recante la proposta non è considerabile in termini di “scrittura privata” con la conseguenza che si avrebbe in tal caso una proposta privata del requisito di dover essere redatta per iscritto.

Se la negoziazione è particolarmente complessa le parti si scambiano una lettera d’intenti con la quale si impegnano a portare avanti una trattativa spesso con vincolo di esclusiva e quindi senza che altri potenziali contraenti possano intervenire sino ad una certa data.

Per altre informazioni, contattateci www.erif.it

 

 

 
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