Chi acquista la “prima casa”, ad eccezione di immobili di categoria catastale A1, A8 e A9, può usufruire dell’imposta di registro o dell’IVA con aliquote agevolate, se acquista rispettivamente da un privato o da un’impresa costruttrice. Il beneficio spetta anche nel caso in cui, al momento dell’atto, si possegga un’altra abitazione per la quale si è fruito della stessa agevolazione. L’unica condizione è che la “vecchia” abitazione venga ceduta entro un anno dal nuovo acquisto.
A chi è rivolto?
Agli acquirenti della “prima casa”, e a tutti quei soggetti che acquistano un nuovo immobile, pur essendo già proprietari di un’altra abitazione per la quale hanno fruito della stessa agevolazione.
Quali benefici?
Chi acquista la “prima casa” può usufruire dei seguenti vantaggi:
è se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
⁃ imposta di registro al 2% (anziché al 9%)
⁃ imposta ipotecaria fissa di 50 euro
⁃ imposta catastale fissa di 50 euro
è se si acquista da un’impresa con vendita soggetta ad IVA:
⁃ IVA al 4% (anziché al 10%)
⁃ imposta di registro fissa di 200 euro
⁃ imposta ipotecaria fissa di 200 euro
⁃ imposta catastale fissa di 200 euro
Come si ottiene?
Il beneficio si ottiene senza necessità di particolari adempimenti a carico dell’acquirente, in presenza dei requisiti previsti dalla legge. Le aliquote ridotte del 2% dell’imposta di registro e del 4% dell’IVA si applicano infatti al momento della stipula dell’atto.
I requisiti per avere le agevolazioni
Come si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.
In questo caso, oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva di cui si è già detto, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).
CATEGORIA CATASTALE
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile) • A/3 (abitazioni di tipo economico) • A/4 (abitazioni di tipo popolare) • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) • A/6 (abitazioni di tipo rurale) • A/7 (abitazioni in villini) • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE
Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare.
Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
- nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
- nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
- nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.
Con la risoluzione 53/E del 27 aprile 2017, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti su un caso specifico riguardante un contribuente che aveva richiesto le agevolazioni prima casa, dichiarando nell’atto di acquisto di svolgere la sua attività prevalente nel comune dell’abitazione acquistata. Tuttavia, per motivi di varia natura, questa attività non era stata intrapresa e l’acquirente chiedeva, quindi, se poteva conservare ugualmente i benefici fiscali fruiti, avendo intenzione di trasferire la residenza nel comune della nuova abitazione.
In questa situazione l’Agenzia ha precisato che il contribuente può mantenere i benefici “prima casa” solo se: • non sono ancora trascorsi 18 mesi dall’acquisto dell’immobile • provvede a integrare la dichiarazione resa nell’atto di acquisto con quella dell’impegno a trasferire la residenza, sempre entro 18 mesi dall’acquisto, nel comune in cui si trova l’immobile • le agevolazioni non sono state già contestate con un avviso di liquidazione.
Inoltre, è necessario che questa dichiarazione integrativa sia redatta secondo le stesse formalità giuridiche previste per l’atto originario e registrata presso lo stesso ufficio in cui è stato registrato il precedente atto di acquisto.
Per saperne di più:
