“Il rallentamento della crescita economica, associato alle incertezze scaturite dalla contrapposizione tra Governo e Commissione Europea relativamente ai contenuti del Documento di Economia e Finanza per il 2019, non potevano non produrre contraccolpi sul settore immobiliare italiano. Il presupposto fiduciario che, a partire dal 2015, ha alimentato la risalita dei livelli di attività del comparto esce, infatti indebolito dai recenti accadimenti, pur rimanendo tuttora orientato” – è quanto si legge all’interno del 3° Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma presentato oggi a Milano presso il Centro Congressi Cariplo
L’affievolimento dell’entusiasmo – che aveva permesso ad una quota significativa del fabbisogno compresso di manifestarsi – e un irrigidimento delle condizioni di accesso al settore creditizio sono le due condizioni che finirebbero per indebolire ulteriormente – per Nomisma- le prospettive di risalita del mercato immobiliare.
A riprova l’Istituto bolognese ricorda come l’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle transazioni effettuate sia passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi).
Nomisma rimarca come “in assenza di correzioni sostanziali delle strategie di politica economica, le tensioni finanziare rischiano di rappresentare un fattore di razionamento del combustibile che ha fin qui alimentato la risalita del mercato immobiliare”. Non è un caso che il cambiamento di contesto abbia fatto da calmiere al ritorno di interesse della componente di investimento per gli impieghi immobiliari, che nel corso del primo semestre aveva fatto segnare un’improvvisa accelerazione.
Il 2018- per Nomisma- si chiuderà con un ulteriore incremento delle compravendite (+ 5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), mentre i prezzi hanno fatto segnare una nuova lieve correzione al ribasso (in media del 0,9% annuale).
A fare da contraltare alla stagnazione dei prezzi Nomisma rimarca “la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo”. Un effetto dovuto – in particolare nelle grandi città- alla diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio in favore della componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario).
A tal riguardo l’Istituto bolognese evidenzia come i vantaggi per i soggetti proprietari siano evidenti (sul piano della redditività e minori rischi di inadempienze), ma vi siano parimenti effetti di spiazzamento della domanda tradizionale (famiglie e studenti) che si è trovata improvvisamente a fronteggiare un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all’evoluzione dei redditi.
Per questo – per Nomisma- “la salvaguardia della domanda stanziale o di quella legata a elementi di ricchezza imprescindibili per le città, quali le Università, rappresenta una priorità strategica verso cui orientare politiche ed investimenti”. Ne viene quindi la necessità – sempre per Nomisma- di sollecitare i soggetti privati attraverso forme di facilitazione e incentivazione che mirino ad accrescere il peso della quota residenziale.
La dimensione complessiva degli investimenti sul mercato corporate – per Nomisma- rimane modesta e perlopiù alimentata da componente straniera, senza però ripetere l’exploit registrato nel 2017.
Il mercato – ricorda l’Istituto bolognese – appare tuttora positivamente orientato ma i segnali di rallentamento registrati negli ultimi mesi “impongono una riflessione in merito alle ricadute reali delle strategie di politica economica oggi in discussione”.
Dall’ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all’acquisto dell’abitazione risulti motivato da scelte di investimento riguardando circa 400 mila famiglie; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%. Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.
Come detto per Nomisma nel 2018 si registreranno 573 mila compravendite residenziali pari all’1,6% del patrimonio abitativo; considerando un prezzo medio di un’abitazione in Italia nell’ordine di 165 mila euro, il valore complessivo di mercato generato risulterà pari a circa 94,5 miliardi di euro.
L’Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di un’abitazione (o che intendono attivarsi nei prossimi 12 mesi) per un mercato potenziale quantificato in 436,9 miliardi di euro.
Al contempo in ambito residenziale il valore del comparto locativo è stimato – per il 2018 – in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma stima un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi per un valore complessivo potenziale annuo dell’ordine di 11,3 miliardi di euro. La famiglia tipo che manifesta interesse si presenta con 2 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro.
Fatta cento la domanda di abitazione presente sul mercato nel secondo semestre 2018 essa si è distribuita per il 52% nella ricerca di una casa in proprietà e per il restante 48% in una soluzione in locazione.
Analizzando nello specifico i diversi mercati emergono differenze di incidenza delle diverse componenti: si passa dal 26,4% di domanda di locazione registrata a Cagliari al 61,1% rilevata a Bologna.
Considerando la componente di domanda rispetto alla capacità di spesa delle famiglie nei singoli mercati (espressa in reddito) è possibile individuare i seguenti 4 gruppi:
-mercati dove la domanda privilegia la locazione, come scelta di vita: Firenze, Torino e Bologna
-mercati dove prevale la domanda tradizionale che si rivolge all’acquisto con il ricorso al mutuo: Cagliari, Napoli, Catania, Genova e Palermo
-mercati dove è presente una domanda che investe sulla casa da destinare alla locazione: Milano, Roma e Padova
-mercati dove la domanda si rivolge alla locazione perché non in grado di sostenere l’acquisto: Venezia e Bari
Con riferimento ai mercati delle 13 principali città italiane, nel corso della seconda metà del 2018, Nomisma ha registrato un’attenuazione dei ritmi di crescita rispetto al primo semestre riconducibile ad una minore vivacità del mercato compravendite (-1,9% su base semestrale) e ad una correzione, seppur lieve, al ribasso dei prezzi (-0,4% e -0,5% in media su base semestrale rispettivamente nei comparti residenziale e di impresa). Facendo riferimento al preconsuntivo 2018, si è registrato un aumento delle compravendite di abitazioni più sostenuto a livello nazionale (+11,1%) rispetto alla performance media dei 13 maggiori mercati (+3,1%).
Nel secondo semestre dell’anno in corso i valori immobiliari hanno confermato il trend di attenuazione della spinta recessiva, con variazioni ormai prossime allo “zero”. Su base annua i prezzi delle abitazioni hanno subito in media una riduzione dello 0,9% mentre i canoni, per il primo anno, hanno interrotto il calo con una variazione media leggermente positiva (+0,1%).
Nel comparto per gli immobili per l’impresa il calo è risultato analogo a quello delle abitazioni con riferimento ai negozi (-0,8%), mentre risulta essere ancora maggiormente penalizzato il comparto uffici, con un calo nell’ordine dell’1,5%.
In ultimo, considerando l’indice Nomisma di Performance immobiliare, emerge come la leggera risalita dell’indice stesso sia stata dovuta all’attenuazione della flessione dei prezzi, alla progressiva riduzione dello sconto e dei tempi di assorbimento, mentre l’intensità della domanda e la dinamica delle compravendite hanno, in questo frangente, agito in direzione contraria.
Milano: PROSEGUE LA LENTA RIPRESA DEL RESIDENZIALE E LA LENTA RISALITA DEL NON RESIDENZIALE
“Nel corso del 2018 è proseguito il percorso di lenta ripresa del mercato residenziale milanese, seppure con minore entusiasmo rispetto alle dinamiche positive che hanno contraddistinto gli ultimi due anni” – è quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2018 di Nomisma
Nel comparto residenziale la crescita delle transazioni di abitazioni ha registrato un significativo ridimensionamento rispetto ai tassi di crescita raggiunti nel 2016 (+21,5%) e nel 2017 (+8,1%), tanto da fermarsi al +1,4% (secondo i dati di preconsuntivo Nomisma). L’attenuazione del ritmo di crescita deve essere ricondotta, più che ad un calo della domanda ad una maggiore farraginosità delle procedure di erogazione del credito e di chiusura delle trattative. I prezzi medi delle abitazioni usate, infatti, continuano a rimanere in territorio positivo, seppur con un’intensità molto lieve (+0,2% su base annua). La ripresa dei valori di mercato ha riguardato anche il segmento delle nuove abitazioni (in media +0,8% su base annua) localizzate nelle zone del centro e in periferia, là dove si concentra l’offerta dei nuovi sviluppi immobiliari in corso e completati. Il quadro congiunturale che emerge è ancora di fragilità, nonostante possa considerarsi ormai prossimo alla chiusura il gap che separa le attese di chi vende dalla disponibilità di chi intende acquistare. Si riduce il divario tra prezzo richiesto ed effettivo che risulta pari al 10% per le abitazioni usate e al 5,5% per le nuove. La domanda che ricerca un’abitazione in affitto trova con più facilità una risposta sul mercato dal momento che l’offerta appare sufficiente a soddisfare la domanda. Qualche segnale di inefficienza del mercato locativo sta affiorando là dove quote di mercato vengono sottratte dalla locazione di lungo termine per essere convertite in locazioni temporanee per motivi di lavoro, studio e, sempre più spesso, turistici. La ripresa del mercato della locazione è confermata da canoni in aumento (+1,5%) per il terzo semestre consecutivo e da tempi medi di locazione piuttosto brevi. Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che si consolidano intorno al 5%.
Il comparto non residenziale
La performance del mercato degli immobili terziari e commerciali di Milano ha proseguito il suo lento cammino di recupero delle posizioni erose dalla crisi fino ad arrivare, in questa seconda parte dell’anno, a quello che abbiamo definito essere il punto di equilibrio ciclico. Se nella prima parte dell’anno era il segmento commerciale a manifestare le performance migliori e a compensare i risultati meno performanti del segmento terziario ora, in questo semestre, la ripresa ha investito anche il comparto degli uffici. Sia per i negozi che per gli uffici i tempi stanno lentamente riducendosi (7,8 mesi per gli uffici e 6,8 mesi per i negozi), ma sono ancora piuttosto lontani dei livelli pre-crisi. Analogamente gli sconti, al punto che l’effetto trattativa si è ridotto, sia sul mercato degli uffici (11% lo sconto medio) sia in quello dei negozi (10,5%), in risposta alla disponibilità a rivedere al ribasso i prezzi offerti già all’atto di immissione dell’immobile sul mercato.
Per il prossimo semestre del nuovo anno, gli operatori confermano e consolidano le aspettative di crescita dei contratti di acquisto e di locazione, assieme ad un progressivo recupero dei valori immobiliari nelle zone di pregio e del centro città, mentre dovrebbero rimanere stabili in periferia.
